Arsadan Kaç Metrekare İnşaat ve Kaç Daire Çıkar? Adım Adım Hesaplama Rehberi Bir arsa satın alındığında en çok merak edilen konulardan biri o arsadan ne kadar inşaat yapılabileceği ve kaç dairenin ortaya çıkabileceğidir. Kaç daire çıkar hesaplama; yalnızca arsanın büyüklüğüne değil, imar durumu, emsal (E) değeri, TAKS ve KAKS oranları gibi teknik parametrelere bağlıdır. Buna…
Bir arsa satın alındığında en çok merak edilen konulardan biri o arsadan ne kadar inşaat yapılabileceği ve kaç dairenin ortaya çıkabileceğidir. Kaç daire çıkar hesaplama; yalnızca arsanın büyüklüğüne değil, imar durumu, emsal (E) değeri, TAKS ve KAKS oranları gibi teknik parametrelere bağlıdır. Buna bağlı olarak süreci doğru anlamak, yatırımın geleceği açısından kritik bir önem taşır.
İlk adım, arsanın bağlı bulunduğu belediyeden imar durum belgesinin alınmasıdır. Bu belgede; arsanın kullanım amacı, kat adedi, çekme mesafeleri ve emsal bilgileri açıkça yer alır. Emsal, arsanın üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanını belirleyen en temel değerdir.
Bu alanın tamamı dairelerden oluşmaz. Ortak kullanım alanları, merdiven boşlukları, asansörler ve otopark gibi kısımlar da bu metrekareye dahildir. Bu sebeple net kullanılabilir alan, toplam inşaat hakkından daha düşük çıkar. Kaç daire yapılacağı ise daire büyüklüklerine göre değişir. 100 m2 arsaya kaç m2 ev yapılır sorusuna ortalama 2.000 metrekarelik bir inşaat için yaklaşık 18–20 daire şeklinde yanıt verilebilir.
Bir arsa üzerinde kaç metrekare inşaat yapılabileceğini belirlemek için yalnızca parsel büyüklüğüne bakmak yeterli değildir. İmar planındaki emsal, TAKS, kat adedi gibi teknik veriler de bu sürecin önemli parçalarıdır. Parsel bazlı inşaat metrajını doğru şekilde hesaplama adımları şu şekilde sıralanabilir:
Bu adımlar tamamlandığında arsanın gerçek inşaat potansiyeli daha net şekilde ortaya çıkar. Bu sayede hem yatırımcılar hem de müteahhitler proje planlamasını daha sağlıklı yapabilir.
Bir arsanın üzerine yapılabilecek maksimum inşaat metrajını hesaplamak için en önemli kriter imar planında belirtilen değerlerdir. Parselin yüzölçümü, bu hesaplamanın başlangıç noktasıdır. Sonrasında imar planında yer alan emsal oranı (KAKS) dikkate alınarak parsel büyüklüğü ile emsal katsayısı çarpılır ve izin verilen toplam inşaat alanı ortaya çıkar. Ancak yalnızca emsal değeri yeterli olmaz.
TAKS oranı, yani taban alanı katsayısı da arsanın zeminde kaplayacağı inşaat alanını sınırlar. Buna ek olarak, çekme mesafeleri, yapı yüksekliği ve izin verilen kat adedi gibi kriterler hesaplamada belirleyici rol oynar. İnşaat metrajı belirlenirken ayrıca teknik alanlar, merdiven boşlukları, otopark ve sosyal donatı gibi zorunlu bölümlerin de toplamdan düşülmesi gerekir. Böylece ortaya çıkan rakam, fiilen kullanılabilir inşaat alanını ifade eder.
Parsel bazlı bu hesaplama yöntemi, hem müteahhitler hem de yatırımcılar için proje planlamasında yol gösterici olur ve ileride doğabilecek ruhsat sorunlarının önüne geçer.
Bir projede kaç daire elde edilebileceğini doğru şekilde öngörmek için yalnızca toplam inşaat metrajına bakmak yeterli değildir. Hesaplamada net alan, brüt alan ve ortak alan ayrımı kritik rol oynar. Net alan, dairenin yalnızca kullanılabilir yaşam alanlarını kapsar; odalar, mutfak, banyo ve balkon gibi bölümler bu hesaba dâhildir.
Brüt alan ise net alana ilave olarak duvar kalınlıkları, kolonlar ve ortak alan paylarıyla birlikte daha geniş bir ölçüm sunar. Ortak alanlar; merdiven boşlukları, asansörler, otopark ve tesisat alanları gibi tüm sakinlerin faydalandığı bölümleri içerir. Bu nedenle, proje tasarlanırken brüt alana göre inşaat yapılır ancak satış ve kullanım planlamasında net alan daha belirleyici olur.
Daire sayısını tahmin etmede izlenen yöntem, toplam inşaat alanından ortak alanlar çıkarıldıktan sonra kalan metrekarenin seçilen daire tiplerine bölünmesiyle sonuç verir. Doğru hesaplama, projenin hem ekonomik verimliliğini hem de piyasa taleplerine uygunluğunu belirler.
