Türk Medeni Kanunu gereğince taşınmaz mülkiyetinin kazanılması prensip olarak tapu siciline yapılacak tescil işlemi ile mümkündür. Ancak bazı hukuki durumlarda, tapu kayıtları gerçek hak durumunu yansıtmayabilir veya tescil işlemi hukuka aykırı şekilde gerçekleşmiş olabilir. İşte bu gibi karmaşık durumlarda mülkiyet hakkı sahibinin iddialarını yargı merciine taşıyarak tapu kaydının kendi adına düzeltilmesini talep ettiği hukuki yola tapu tescil davası denilmektedir. Arazi, arsa, konut gibi gayrimenkullerin mülkiyet ilişkilerini doğrudan etkileyen bu süreç, Türk Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun hükümleri çerçevesinde şekillenir. Hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması adına taşınmaz hukuku alanında uzman kişilerden destek alması büyük önem taşır. Mülkiyet hakkının korunması Anayasa ile güvence altına alınmış temel bir hak olduğundan, gerçek hak durumuna aykırı oluşturulan tüm tesciller hukuki dayanaktan yoksun kabul edilmektedir. Bu bağlamda açılacak olan tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydındaki yolsuz tescilin giderilmesi ve hak sahibi adına tescil edilmesi amacıyla yürütülen en temel dava türlerinden biridir.
Uygulamada tapu tescil davasının açılmasını gerekli kılan pek çok farklı hukuki sebep bulunmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin yerine getirilmemesinden, miras hukukundan doğan muris muvazaası iddialarına kadar geniş bir yelpazede bu dava türü karşımıza çıkar. Tapu sicilinin tutulmasında devletin sorumluluğu esası bulunsa da, tarafların irade fesatlığı halleri veya hukuka aykırı işlemler sonucunda yolsuz tescil durumu meydana gelebilmektedir. Hak sahipleri, tapudaki mevcut malik görünen kişinin aslında geçerli bir hukuki sebebe dayanmadan bu unvana sahip olduğunu ispatladıklarında tescil talebinde bulunabilirler. Aynı zamanda zaman aşımıyla mülkiyet kazanımı gibi kanunda öngörülen olağanüstü şartların gerçekleşmesi halinde de mahkemeden mülkiyetin tescili talep edilebilmektedir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakların korunması, ancak bu tür davalar vasıtasıyla gerçek durumun resmi kayıtlara yansıtılması ile temin edilebilir.
Yukarıda sayılan durumlar, uygulamanın en sık karşılaşılan hallerini oluşturmakla birlikte dava açma sebepleri sadece bunlarla sınırlı değildir. Her somut olayın kendine özgü hukuki dinamikleri, tescil talebinin dayanağını farklılaştırabilir. Örneğin, imar uygulamalarından kaynaklanan tapu iptalleri veya aile konutu şerhi konulması gereken hallerde de benzer hukuki mekanizmalar işletilmektedir. Taşınmaz üzerindeki hak sahipliği iddiasını ispat yükü davacıya ait olduğundan, söz konusu sebeplerin somut delillerle, belgelerle ve tanık beyanlarıyla desteklenmesi yargılamanın seyri açısından kritiktir. Yetkili ve görevli asliye hukuk mahkemesi nezdinde ikame edilecek olan davanın, doğru hukuki gerekçelere oturtulması tarafların hak kaybına uğramasını engelleyen en temel unsurdur.
Bir tapu tescil davasının mahkeme tarafından esastan incelenebilmesi için birtakım dava şartlarının eksiksiz olarak yerine getirilmiş olması gerekmektedir. Öncelikle, davayı açan kişinin dava açmakta hukuki yarar bulunmalı ve mülkiyet hakkının ihlal edildiğini veya hukuka aykırı biçimde başkası adına tescil yapıldığını iddia edebilecek bir hukuki statüye sahip olması icap eder. Bunun yanı sıra, davada davalı sıfatının doğru kişiye yöneltilmesi, yani tapuda malik olarak görünen kişi veya kişilerin davalı gösterilmesi şarttır. Temel tapu tescil davası şartları sağlandığında, dava dilekçesinin eksiksiz hazırlanması ve dava konusunun bulunduğu yerdeki yetkili mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’ne sunulması ile süreç resmi olarak başlatılmış olur. Mahkeme, ilk olarak usul yönünden inceleme yaparak tarafların ehliyetini ve görev/yetki hususlarını kontrol eder.
Dava dilekçesinin davalı tarafa tebliğ edilmesi ve cevap dilekçelerinin sunulmasıyla birlikte ön inceleme aşamasına geçilir. Bu aşamada mahkeme, tarafların uyuşmazlık noktalarını tespit eder ve delillerin toplanması için süre verir. Dava süreci boyunca gayrimenkulün bulunduğu mahalde keşif yapılması, kadastro kayıtlarının incelenmesi ve teknik bilirkişi incelemesi yapılması sıklıkla başvurulan yöntemler arasındadır. Yargılama esnasında taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla dava dilekçesi ile birlikte ihtiyati tedbir kararı talep edilmesi hayati bir öneme sahiptir. Tapu kaydına konulacak olan tedbir şerhi, davanın seyri sırasında gayrimenkulün başkalarına satılmasını engelleyerek davacının nihai karardan doğan haklarını güvence altına alır.
Mahkeme tarafından verilen tescil kararının hukuki sonuç doğurabilmesi için kararın kanun yolları aşamasından geçerek kesinleşmesi zorunludur. Elde edilen kesinleşmiş mahkeme kararı, ilgili tapu müdürlüğü nezdinde işleme alınır ve eski tescil terkin edilerek yeni hak sahibi adına tescil işlemi gerçekleştirilir. Tapu tescil davalarında hak düşürücü ve zamanaşımı süreleri olayın niteliğine göre değişkenlik gösterdiği için dava açma zamanlamasına son derece dikkat edilmelidir. Muvazaa iddiasına dayalı davalarda zamanaşımı bulunmazken, irade fesadı hallerinde bir yıllık öğrenme süresi gibi katı kurallar mevcuttur. Bu nedenle hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetebilmek adına hukuki prosedürlerin eksiksiz uygulanması gerekmektedir. Kaynak: https://birikkenhukuk.com.tr
